แผนแม่บทโครงการบ้านมั่นคง "กลุ่มอุดมสุข" เกาะสมุย

1. ภาพรวมโครงการ (Project Overview)

• ชื่อโครงการ: กลุ่มอุดมสุข
• ที่ดินเป้าหมาย: ซอยพ่อตาหลาพลับ, อ.เกาะสมุย, จ.สุราษฎร์ธานี
• ขนาดที่ดิน: 10 ไร่
• งบประมาณ:
  • ค่าที่ดิน: 35,000,000 บาท
  • ค่าก่อสร้าง (ประมาณ): 500,000 บาท/คน (หรือต่อยูนิต)
• เงื่อนไขสินเชื่อ: ผ่อนชำระ 15 - 25 ปี
• จำนวนสมาชิกเป้าหมาย: 150 - 200 ยูนิต
• ลักษณะโครงการ: โครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน (Mixed-use) พร้อมพื้นที่พาณิชยกรรมและสันทนาการ

2. การจัดสรรพื้นที่ (Zoning & Land Use Plan) - 10 ไร่

การแบ่งโซนเป็นหัวใจสำคัญของโครงการเพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับวิถีชีวิตที่แตกต่างกันและง่ายต่อการบริหารจัดการ

พื้นที่ที่อยู่อาศัย (5 ไร่):

• Zone A: บ้านแฝด 2 ชั้น: สำหรับครอบครัวที่มีความมั่นคงทางอาชีพและรายได้ระดับหนึ่ง ต้องการพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว
• Zone B: Townhome 2 ชั้น: สำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือความสามารถในการออมจำกัด เพื่อให้สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงได้
• Zone C: Homestay: สำหรับสมาชิกที่ต้องการสร้างรายได้เสริมจากการท่องเที่ยว โดยจัดเป็นกลุ่มเพื่อบริหารจัดการร่วมกัน สร้างจุดขายที่เป็นเอกลักษณ์ของชุมชน

พื้นที่อาคารชุดและพาณิชยกรรม (2 ไร่):

• อาคารชุด 4 ชั้น:
  • ชั้น 1: Community Mall, สำนักงานสหกรณ์, ห้องประชุมอเนกประสงค์, และพื้นที่สำหรับธุรกิจสหกรณ์ (เช่น 7-Eleven, ขนส่งเอกชน)
  • ชั้น 2-4: ห้องชุดพักอาศัย สำหรับสมาชิกที่ต้องการความสะดวกสบายหรือมีงบประมาณจำกัด

พื้นที่สาธารณประโยชน์และสันทนาการ (3 ไร่):

• ถนน, ไฟฟ้า, ประปา, คูระบายน้ำ และอื่นๆ
• สวนสาธารณะ, สนามเด็กเล่น, ลานกีฬา
• พื้นที่สำหรับ "ประปาหมู่บ้าน": แก้ปัญหาขาดแคลนน้ำอย่างยั่งยืน
• พื้นที่สำหรับ "ธนาคารขยะชุมชน"
• ลานจอดรถส่วนกลางสำหรับกิจการสหกรณ์

3. แผนการดำเนินงาน (Phasing Plan)

เฟส 1: การก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ (75-85 หลัง)

• เป้าหมาย: สร้างบ้านแฝดและทาวน์โฮม เพื่อนำสมาชิกกลุ่มแรกเข้าที่อยู่อาศัยโดยเร็ว
• กิจกรรมหลัก: เตรียมพื้นที่, วางระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน (ถนน, ไฟฟ้า, ท่อระบายน้ำ), ก่อสร้างบ้านตามโซน(กลุ่มอาชีพ)

เฟส 2: การก่อสร้างอาคารชุดและพื้นที่ส่วนกลาง

• เป้าหมาย: สร้างศูนย์กลางของชุมชน(Community Mall) บริเวรชั้นที่ 1 และที่อยู่อาศัยแนวสูง 90+ ยูนิต
• กิจกรรมหลัก: ก่อสร้างอาคารชุด 4 ชั้น (ชั้นที่ 2-4 สำหรับที่พักอาศัย) ชั้น 1 เป็นสำนักงานสหกรณ์,ห้องประชุม,และกิจการของสหกรณ์ในพื้นที่ Community Mall

4. แผนพัฒนาธุรกิจสหกรณ์ (Co-op Business Development)

เพื่อสร้างรายได้ ลดรายจ่าย และสร้างงานให้ชุมชนอย่างยั่งยืน

5. กฎการอยู่ร่วมกัน

อ้างอิงจากผลสำรวจความต้องการของสมาชิก เพื่อแก้ปัญหาอย่างตรงจุด

• ด้านยาเสพติด: มาตรการเด็ดขาด (แจ้งความ, ตัดสิทธิ์สมาชิก) และการให้โอกาส (บำบัด, รายงานตัว)
• ด้านทรัพย์สิน: บทลงโทษชัดเจนกรณีลักทรัพย์, ทำลายทรัพย์สิน, พร้อมแนวทางปฏิบัติเรื่องการปลูกต้นไม้และแนวเขต
• ด้านความสงบเรียบร้อย: กฎระเบียบเรื่องทะเลาะวิวาท, การใช้เสียง, การประชุม, การควบคุมเยาวชน และการรักษาความสะอาด
• ด้านการจราจร: กำหนดความเร็ว, ที่จอดรถ (1 คัน/บ้าน), ค่าบริการสำหรับคันที่ 2, ห้ามจอดในที่ห้าม, จำกัดน้ำหนักรถบรรทุก
• ด้านสัตว์เลี้ยง: บังคับเลี้ยงในระบบปิด, มีบทปรับที่ชัดเจนกรณีสร้างความเดือดร้อน (ขับถ่าย, ทำลายทรัพย์สิน, เสียงดัง)

6. การบริหารจัดการและเทคโนโลยี

ใช้เทคโนโลยีเพื่อความโปร่งใสและประสิทธิภาพสูงสุด ภายใต้แนวคิด “บัญชีเล่มเดียว”

สำหรับสมาชิก:

• SmartMe: บันทึกบัญชีครัวเรือนและต้นทุนอาชีพ
• SmartMember: ตรวจสอบข้อมูลและสถานะทางการเงินกับสหกรณ์ได้ 24 ชม.

สำหรับคณะกรรมการ:

• SmartManage: ติดตามการดำเนินงานของสหกรณ์ได้แบบ Real-time

สำหรับผู้ตรวจสอบ:

• SmartMonitor: ติดตามความเคลื่อนไหวทางการเงิน ลดความเสี่ยงทุจริต

การเชื่อมโยงข้อมูล (Big Data):

พัฒนาระบบฐานข้อมูลครัวเรือนร่วมกับท้องถิ่น โดยสร้างการเชื่อมโยงข้อมูลแบบซอฟต์แวร์ตัวกลางระหว่างซอฟต์แวร์อื่น (API) เพื่อเป็น "Sand Box" นำร่องของเกาะสมุยในการเข้าถึงสวัสดิการภาครัฐ

การวิเคราะห์ข้อมูล

ข้อมูลอาชีพของสมาชิกสนับสนุนแนวคิดการแบ่งโซนที่อยู่อาศัยตามแผนได้อย่างชัดเจน

การวิเคราะห์ข้อมูลจากสมาชิกเกี่ยวกับพฤติกรรมการออม

ข้อมูลนี้เกี่ยวกับ "วินัยและความสม่ำเสมอ" ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ดีสำหรับความสามารถในการชำระหนี้รายเดือน จากการศึกษาเกี่ยวกับข้อมูลการออมในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา พบข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจดังนี้:

ยอดออมเฉลี่ยต่อเดือนของกลุ่มทั้งหมด: ประมาณ 5,100 บาท (แสดงถึงกระแสเงินสดที่หมุนเวียนได้ดีในกลุ่ม)

การแบ่งกลุ่มตามพฤติกรรมการออม:

• กลุ่มที่ 1: "กลุ่มวินัยสูง" (ออมสม่ำเสมอ 10-12 เดือน)
  • จำนวน: 65 คน (คิดเป็น 65.7% ของสมาชิกทั้งหมด)
  • ลักษณะเด่น: สมาชิกในกลุ่มนี้มีความสม่ำเสมอในการออมสูง บางคนออมครบทุกเดือนโดยไม่ขาด กลุ่มนี้เป็นแกนหลักและมีแนวโน้มสูงที่จะสามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด
• กลุ่มที่ 2: "กลุ่มประคองตัว" (ออมสม่ำเสมอ 6-9 เดือน)
  • จำนวน: 24 คน (คิดเป็น 24.2%)
  • ลักษณะเด่น: กลุ่มนี้สามารถรักษาการออมได้ดี แต่บางเดือนอาจมีการขาดส่งบ้างซึ่งอาจเกิดจากรายได้ที่ไม่มั่นคง (เช่น งานรับจ้าง, ค้าขายตามฤดูกาล) จำเป็นต้องมีการติดตามและอาจต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมด้านการบริหารเงิน
• กลุ่มที่ 3: "กลุ่มต้องดูแลพิเศษ" (ออมน้อยกว่า 6 เดือน)
  • จำนวน: 10 คน (คิดเป็น 10.1%)
  • ลักษณะเด่น: กลุ่มนี้มีการออมที่ขาดหายอยู่บ่อยครั้ง มีความเสี่ยงสูงที่จะผิดนัดชำระหนี้หากได้รับอนุมัติสินเชื่อ จำเป็นต้องมีมาตรการช่วยเหลือหรือพัฒนาศักยภาพเป็นพิเศษ

การวิเคราะห์ข้อมูลกลุ่มอุดมสุข (ในด้านอื่น ๆ)

1. การกระจุกตัวของผู้เดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยในกลุ่มอุดมสุข: ผู้เดือดร้อนเรื่องที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของกลุ่มอุดมสุขอยู่ในตำบลบ่อผุดจำนวน 94 ราย ตามมาด้วยตำบลแม่น้ำ 9 ราย และตำบลอื่น ๆ
2. ลักษณะอาชีพของผู้รับผลประโยชน์: อาชีพที่มีจำนวนมากที่สุดคือ "พนักงานโรงแรม/งานบริการ" (25 ราย) ตามมาด้วย "รับจ้าง" (20 ราย) และ "ค้าขาย" (22 ราย) ซึ่งสะท้อนถึงเศรษฐกิจของเกาะสมุยที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและบริการ
3. ข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย:
   • แบบบ้าน: แบบบ้านที่นิยมมากที่สุดคือ "บ้านแฝด 2 ชั้น" (66 ราย) นอกจากนี้ยังมีผู้รับผลประโยชน์ที่เลือก "บ้าน HOMESTAY" จำนวน 18 ราย ซึ่งอาจสอดคล้องกับลักษณะการประกอบอาชีพในพื้นที่ท่องเที่ยว
4. สถานะการรับรองสิทธิ์: ผู้รับผลประโยชน์ส่วนใหญ่ได้รับการรับรองสิทธิ์แล้ว (92 ราย) ขณะที่ยังไม่ได้รับการรับรองสิทธิ์มีจำนวน 32 ราย
5. การเข้าร่วมกลุ่มอาชีพ: กลุ่มที่มีสมาชิกมากที่สุดคือ "กลุ่ม private" (19 ราย), "กลุ่ม homestay" (18 ราย), และ "กลุ่ม food & beverage" (18 ราย) ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะอาชีพและแบบบ้านที่พบ
6. ข้อมูลเชิงตัวเลขเบื้องต้น:
   • อายุ: อายุเฉลี่ยของผู้รับผลประโยชน์ประมาณ 44 ปี โดยมีช่วงอายุตั้งแต่ 19 ถึง 69 ปี
   • เงินออมตนเอง: เงินออมเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 46,253 บาท โดยมีการกระจายตัวของเงินออมค่อนข้างมาก
   • รายได้: รายได้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,257 บาท (จากข้อมูลที่มี)
   • รายจ่าย: รายจ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29,370 บาท (จากข้อมูลที่มี)
   • ความสามารถในการชำระคืน: ความสามารถในการชำระคืนเฉลี่ยอยู่ที่ 5,100 บาท (รวมทั้งกลุ่ม) ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญในการพิจารณาความเหมาะสมในการขอสินเชื่อ
   • จำนวนสมาชิกในครัวเรือน: โดยเฉลี่ยมีสมาชิกในครัวเรือนประมาณ 3 คน

ยอดเงินสุทธิ

บทสรุป

โครงการบ้านมั่นคง "กลุ่มอุดมสุข" คือโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงบูรณาการบนพื้นที่ 10 ไร่ ณ ต.บ่อผุด อ.เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขปัญหาความไม่มั่นคงในที่อยู่อาศัยและต้นทุนค่าครองชีพที่สูงของประชากรผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในพื้นที่ ซึ่งเป็นกลุ่มแรงงานหลักในภาคบริการและการท่องเที่ยว โครงการมีวิสัยทัศน์ในการ "สร้างชุมชนที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน" ผ่านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use) ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย 3 รูปแบบ (บ้านแฝด, ทาวน์โฮม, อาคารชุด) จำนวน 75-85 ยูนิตในเฟสแรก พร้อมจัดตั้งธุรกิจสหกรณ์เพื่อสร้างงาน สร้างรายได้ และลดรายจ่ายให้แก่สมาชิก

ด้วยงบประมาณการลงทุนค่าที่ดิน 35 ล้านบาท และค่าก่อสร้างประมาณ 500,000 บาทต่อยูนิต โครงการจะถูกบริหารจัดการโดยสหกรณ์ที่อยู่อาศัยของกลุ่มสมาชิกเอง ภายใต้หลักธรรมาภิบาลและการมีส่วนร่วม โดยใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการบริหารจัดการเพื่อความโปร่งใส แผนแม่บทฉบับนี้ได้ทำการวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ ชี้ให้เห็นถึงจุดแข็งด้านความเข้มแข็งของกลุ่มสมาชิกและแผนธุรกิจที่ชัดเจน พร้อมทั้งวางแนวทางการบริหารความเสี่ยงเพื่อรับมือกับความท้าทายในระยะสั้นและระยะยาว อันจะนำไปสู่การสร้างชุมชนต้นแบบที่พึ่งพาตนเองและมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้อย่างยั่งยืน

1. หลักการและเหตุผล

เกาะสมุยในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ประสบกับภาวะความไม่มั่นคงในที่อยู่อาศัย (Housing Insecurity) อันเนื่องมาจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และค่าครองชีพที่สูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อประชากรกลุ่มแรงงานภาคบริการ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของเกาะ สมาชิกกลุ่มอุดมสุขซึ่งส่วนใหญ่ประกอบอาชีพพนักงานโรงแรม ค้าขาย และรับจ้างทั่วไป ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนของค่าเช่าบ้านและขาดโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

โครงการบ้านมั่นคง "กลุ่มอุดมสุข" จึงถูกจัดทำขึ้นเพื่อตอบสนองต่อปัญหาดังกล่าว โดยน้อมนำแนวทางของโครงการบ้านมั่นคงโดยสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) มาปรับใช้ สร้างกระบวนการแก้ไขปัญหาที่เริ่มต้นจากฐานราก คือการรวมกลุ่มของชุมชนผู้เดือดร้อนเอง เพื่อวางแผนและบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับวิถีชีวิต ศักยภาพทางเศรษฐกิจ และบริบททางสังคมของตนเองอย่างแท้จริง

2. วัตถุประสงค์โครงการ

1. เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในราคาที่เข้าถึงได้ให้แก่สมาชิกกลุ่มอุดมสุข
2. เพื่อจัดตั้งและดำเนินธุรกิจของสหกรณ์ชุมชน สร้างรายได้หมุนเวียน ลดรายจ่ายในครัวเรือน และสร้างตำแหน่งงานให้แก่สมาชิก
3. เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมและคุณภาพชีวิตที่ดี ผ่านการจัดสรรพื้นที่ที่มีประสิทธิภาพและการวางกฎระเบียบการอยู่ร่วมกัน
4. เพื่อส่งเสริมกระบวนการบริหารจัดการชุมชนแบบมีส่วนร่วม โปร่งใส และพึ่งพาตนเองได้ โดยใช้เทคโนโลยีเป็นเครื่องมือ
5. เพื่อสร้างชุมชนต้นแบบด้านการจัดการที่อยู่อาศัย ทรัพยากร และสวัสดิการสังคม สำหรับผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่เกาะสมุย

3. การวิเคราะห์ศักยภาพและความเป็นไปได้ของโครงการ (SWOT Analysis)

4. การบริหารความเสี่ยงและแนวทางการแก้ไขปัญหา

ระยะสั้น (ช่วงก่อสร้าง 1-2 ปี)

ระยะยาว (ช่วงเข้าอยู่และดำเนินงาน)

ในช่วงการดำเนินงานระยะยาวของสหกรณ์ มีความเสี่ยงหลายด้านที่ต้องให้ความสำคัญเพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างราบรื่นและยั่งยืน ขอนำเสนอแนวทางการป้องกันและแก้ไขปัญหาในแต่ละด้านดังนี้:

5. ผลที่คาดว่าจะได้รับ

ด้านเศรษฐกิจ:

สมาชิกมีที่อยู่อาศัยมั่นคง ลดภาระค่าเช่าได้กว่า 150 - 200 ครัวเรือน, เกิดการจ้างงานในชุมชน, และสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจจากธุรกิจสหกรณ์

ด้านสังคม:

ลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม, สร้างความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน, เกิดเป็นชุมชนที่เข้มแข็งเกื้อกูลกัน และเป็นต้นแบบการพัฒนาให้พื้นที่อื่น

ด้านสิ่งแวดล้อม:

มีการจัดการพื้นที่อย่างเป็นระบบ, แก้ปัญหาการขาดแคลนน้ำและจัดการขยะได้อย่างยั่งยืน